谁知道住房贷款计算公式

栏目:投资理财 发表于:2018-8-16 12:30查看: 12588

住房贷款计算公式是怎样的?房贷怎么计算?


  购房贷款是银行向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。借款人申请个人住房贷款时必须提供担保。

  一、等额本金贷款利率计算(基本上本金:利息=1:3)

  1.20年应付利息:270000(元~贷款额)*5.04%(年利率)*20(年限)=a(元)

  2.20年应付本息总计:270000(元~贷款额)+ a(元)=b(元)

  3.首月还款:b(元)÷240(月~期数)=c (元)

  注:月还款额至此依次递减,绝对不会再超过这个数目。

  4.首月利息:270000(元~贷款额)*0.0042(月利率)= d(元)

  5.首月本金:c(元)-d(元)=e(元)

  注:一直到偿还全部贷款,每月本金保持e元不变,这也就是等额本金的命名来源。

  6.第二月利息:

  270000(元~贷款额)-e(元)=f(元)(贷款额减去已还本金)

  f(元)*0.0042(月利率)=g(元)

  7.第二月还款:e(元~本金)+ g(元)=h(元)

  8.第三月利息:

  f(元~剩余贷款额)-e(元)=i(元)

  i(元)*0.0042(月利率)=j(元)

  9.第三月还款:e(元~本金)+ j =k(元)

  10.依次类推。

  注:请注意每月还款额依次递减3.5元,和等额本息相比等额本金仍然是在先还利息,只

  不过在每月还款中利息与本金的比例降低了。换句话说就是让你每月多还些本金且固定

  本金数额,这样逐月所付利息相应减少,这也就是等额本金还贷的前期压力较大的原因。

  二、等额本息贷款利率计算

  1.首月还款:200000(元)*66.217(速算表系数)=1324.340(元)

  注:月还款额至还贷结束保持不变。

  2.首月利息:200000(元~贷款额)*0.0042(月利率)=840(元)

  3.首月本金:1324.340(元)-840(元)=484.340(元)

  4.第二月利息:

  200000(元~贷款额)-484.340(元)=199515.660(元)(贷款额减去已还本金)

  199515.660*0.0042(月利率)=837.966(元)

  5.第二月本金:1324.340(元)-837.966(元)=486.374(元)

  6.第三月利息:

  199515.660(元~剩余贷款额)-486.374(元)=199029.286(元)

  199029.286(元)*0.0042(月利率)=835.923(元)

  7.第三月本金:1324.340(元)-835.923(元)=488.417(元)

  8.依次类推。

  注:请注意每月利息逐月递减2.043元,本金逐月递增2.043元,这就是所谓的等额本息,

  换句话说就是每月利息的减少数额与本金增加的数额基本相等。

  三、以上两种还贷方式的比较(按三个月计算)

  1.等额本金三个月共还款5009.499元,其中利息2509.5元,本金2499.999元。

  2.等额本息三个月共还款3973.02元,其中利息2513.889元,本金1459.131元。

  注:相比较而言两者利息相差不多,只不过等额本息每月支付的本金较少就降低了每月的

  还款额,正是减少的这部分本金增加了额外的利息,这也就是造成两种方式最后的利差的

  原因。

  附:

  房贷利率:公积金 07.09.15以后,1-5年4.77%,5-30年5.22%

  商业贷款 07.12.21以后,1-5年7.74%,5-30年7.83%

  存款利率:活期:0.72%

  三月:3.33,六月:3.78,一年:4.14,两年:4.68,三年:5.40,五年:5.85

  贷款利率:六月(含):6.57 ,六月到一年:7.47,一到三年:7.56,三到五年:7.74,五年以上:7.83

  等额本息还款法,指贷款期间每月以相等的额度平均偿还贷款本息。等额本息还款公式:

  每月还款额=贷款本金*月利率*(1+月利率)^总还款月数/((1+月利率)^总还款月数-1)

  等额本金还款法,指每月等额偿还贷款本金,贷款利息随本息逐月递减。利随本清法。总共偿还的利息比等额本息法要少。

  等额本金还款公式:

  每月还款额=贷款本金/总还款月数+(贷款本金-累计已还款本金)*月利率

  其中:

  累计已还款本金=贷款本金/总还款月数*已还款月数

  注:商业代款和公积金贷款是依利率不同来计算的

  2.贷款月数

  等额本息法:

  利息总额= 本金×月利率×(1+月利率)

  ---------------

  贷款月数

  (1+月利率) -1

  等额本金法:

  当前月须还款=(本金-每月本金×当前月)×月利率+每月本金

  通常银行的房贷计算公式有两种,1.等本息还款2.等本金还款。

  等额本息就是每月的还款额是一样的,等本金指在贷款期内,每月还银行的本金都是一样的,由于利息逐月递减,所以每月的还款额越来越少。

  等额本息每月还的本和息加起来是相等的,这是用一个数学公式推导出来的,你不用考虑这是公式是怎么来的,你只用知道当月利率是多少,你这个月的贷款本金是多少,你上个月了多少本金,你的总本金减去上个月的本金,就是这个月欠银行的本金,当月所欠银行本金乘以月利率就是当月应给银行的利息。看了下面的公式:

  1、在利率不变的情况下,等本息法的月还款额是固定的,房贷计算公式如下:

  本月月还利息=上月剩余贷款余额x月利率

  本月月还本金=月还款额-本月月还利息

  本月剩余贷款余额=上月剩余贷款余额-本月月还本金

  2、在利率不变的情况下,等本金法的月还本金是固定的,计算公式如下:

  月还本金=贷款金额/期数

  本月月还利息=上月剩余贷款余额x月利率

  本月月还款额=月还本金+本月月还利息

  本月剩余贷款余额=上月剩余贷款余额-月还本金

  案例

  一套房子,100平方,10000每平方,首付三成,月供多少,总利息多少,我主要想知道是怎么算的??以贷款20年来算:

  该房屋的总价为10000*100=100万元,首付三成(30万元),贷款金额为70万元,贷款期限20年,按揭利率为6.8%(最新利率),按还款方式“等额本息法、等额本金法”分别计算如下:

  等额本息法计算公式

  月还款额=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]

  式中n表示贷款月数,^n表示n次方,如^240,表示240次方(贷款20年、240个月)

  月利率=年利率/12

  总利息=月还款额*贷款月数-本金

  经计算:月还款额为5343.38 元(每月相同)。还款总额为1282411.20 元,总利息为582411.20 元。

  等额本金法计算公式

  月还款额=本金/n+剩余本金*月利率

  总利息=本金*月利率*(贷款月数/2+0.5)

  经计算:第一个月还款额为6883.33 元(以后逐月减少,越还越少),最后一个月还款额为2933.19元。还款总额为1177983.33 元,总利息为477983.33 元。

  以上两种方法相比较,等额本金法比等额本息法少还104427.08 元。

  计算公式:

  等额本息还款法:

  每月月供额=〔贷款本金×月利率×(1+月利率)^还款月数〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

  每月应还利息=贷款本金×月利率×〔(1+月利率)^还款月数-(1+月利率)^(还款月序号-1)〕÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

  每月应还本金=贷款本金×月利率×(1+月利率)^(还款月序号-1)÷〔(1+月利率)^还款月数-1〕

  总利息=还款月数×每月月供额-贷款本金

  等额本金还款法:

  每月月供额=(贷款本金÷还款月数)+(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

  每月应还本金=贷款本金÷还款月数

  每月应还利息=剩余本金×月利率=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率

  每月月供递减额=每月应还本金×月利率=贷款本金÷还款月数×月利率

  总利息=〔(总贷款额÷还款月数+总贷款额×月利率)+总贷款额÷还款月数×(1+月利率)〕÷2×还款月数-总贷款额

  说明:月利率=年利率÷12 15^4=15×15×15×15(15的4次方,即4个15相乘的意思)

  贷款金额:150000元

  贷款年限:5年(60个月)

  利率不变还清全部贷款时的几种情况:

  按照商业贷款,等额本息计算

  年 利 率:6.9%(月利率5.75‰)

  每月月供:2963.11元

  总 利 息:27786.47元

  按照商业贷款,等额本金计算

  年 利 率:6.9%(月利率5.75‰)

  首月月供:3362.5元

  逐月递减:14.38元

  末月月供:2514.38元

  总 利 息:26306.25元

相关阅读